전세사기 수법과 예방법

 

전세사기 빌라왕

최근에 언론에서 엄청난 이슈가 되었던 전세사기 빌라왕

갭투자로 1,139채의 빌라를 소요하고 있던 빌라왕이 사망해서 세입자들이 전세보증금을 돌려받지 못한 사건입니다.

 

빌라왕은 한명이 아닌 여러명의 임대인(바지사장)과 중개인, 부동산 컨설팅 업체등이 개입하여 만들어진 사건으로 이런 비슷한 피해가 일어나지 않도록 전세사기 수법과 예방법을 알려드리겠습니다.

 

 

전세사기 수법

 

1. 깡통전세

매매가보다 높은 전세금을 깡통전세라고 합니다.

깡통전세 사기는 자본이 없는 상태에서 임차인과 전세 계약을 맺어 임차인의 전세금으로 빌라를 매수합니다.

매매가보다 높은 전세금을 받아 매매와 임대계약을 동시에 진행하는 것입니다.

 

이렇게 계약을 하고나면 전세금으로 빌라를 매수했기 때문에 임차인이 전세 계약이 만료되어도 전세 보증금을 돌려줄 수 없습니다.

 

특히 이전 전세금과 매매가를 확인하기 어려운 신축빌라에서 많이 발생하는 전세사기 수법입니다.

 

 

2.신탁부동산

건물 집 주인이 '신탁업자'들에게 건물 관리를 맡기는 경우가 있는데 이런 경우 건물의 소유는 집주인이지만 신탁사에서 건물관리와 수익을 관리하기 때문에 집주인이여도 건물을 전세 매물로 내놓는 행위를 할 수없습니다.

 

하지만 이를 전세사기로 악용을 하여 신탁업자에게 관리를 맡긴 사실을 말하지 않고 집주인이 임차인과 전세계약을 하게 되면 신탁자 입장에서는 세입자를 '불법 점유자'로 간주하게 되어 집에서 내쫓김은 물론이고 전세 보증금도 돌려받을 수 없게 됩니다.

 

3. 집주인 변경

세입자가 살고 있는 중에 집 주인이 변경되어 전세계약 전에 꼼꼼하게 체크했던 임대인의 정보(압류, 체납 등)가 무의미해지는 것 입니다. 집주인이 바뀐다고 하여 그 사실이 세입자에게 전달되지 않으며 전세 계약 만료 시점이나 갱신 시점에서야 알게 되는 경우가 많습니다. 이 때 바뀐 집 주인의 문제로 가압류가 걸리는 경우가 있습니다.

 

4. 이중계약

부동산계약시 집주인이 아닌 대리인과 계약하게 될 경우 대리인이 집주인에게는 '월세' 계약이라고 말하고 세입자와는 '전세' 계약을 맺어 전세보증금을 사기치는 수법입니다.

또 임대차 계약 이후에 주민등록 전입세대 열람이 가능하다는 점을 이용하여 집 한채를 여러 세입자와 이중계약을 하는 전세사기 수법도 있습니다.

 

 

5.하루 차 대항력

현행법상 전입신고는 그 효력이 신고 하루 뒤에 발생합니다. 이를 악용하여 집주인이 계약 후 당일에 저당권을 설정한다면 저당권은 당일 효력이 발생하기 때문에 채무불이행이 발생할 경우 세입자는 후순위가 되어 전세보증금을 받지 못하는 상황이 될 수 있습니다.

 

*저당권: 대출을 받고자 할때 채무를 상환하지 못할 것을 대비하여 담보로 부동산을 걸어두는 것

채무를 이행하지 못하는 경우 채권자는 부동산으로 대신하여 받을 수 있다.

 

 

 

전세사기 예방법

 

1. 실거래가를 확인한다.

전세사기 유형 1번에 해당하는 '깡통전세'의 예방법입니다. 신축빌라의 경우 실거래가를 확인하기 어렵지만 주변 비슷한 매물과 비교를 해보면서 전세금이 지나치게 높지 않은지 확인합니다. 

 

2.신탁등기를 확인한다.

전세사기 유형 2번에 해당하는 '신탁부동산'의 예방법입니다. 등기부등본을 확인하면 신탁등기 부동산인지 확인이 가능하고 담보신탁이 있다면 신탁회사와 확인 후 계약을 하여야 합니다. 추가로 신탁원부 확인과 임대인 확인이 필요합니다.

 

3. 임대인의 체납여부를 확인한다.

전세사기 앱에 들어가면 임대인 체납정보를 확인할 수 있습니다.

 

4.등기부등본을 확인한다.

전세사기 유형 4번에 해당하는 '이중계약' 예방법입니다. 등기부등본상 소유자와 임대인의 동일 여부를 확인하고 대리인과 거래시에는 위임장을 꼭 확인하시기 바랍니다.

 

5. 전세계약을 평일 오후 4시쯤 한다.

전세사기 유형 5번에 해당하는 '하루 차 대항력'의 예방법입니다. 오전에 계약을 마치고 집주인이 은행에 저당권을 설정할 수 있기 때문에 은행이 문 닫을 시간에 계약을 진행하고 전입신고와 확정일자 신고는 꼭 당일에 하도록 합니다.

 

6. 계약 이후 전입신고, 확정일자, 전세보증보험에 가입한다.

 

 

 

 

지금까지 전세사기 수법과 전세사기 예방법에 대해 알아보았습니다.

전세사기를 피하는 가장 확실한 방법은 매매나 월세계약을 하는 것이겠지만 상황이 여의치 않으니 전세계약을 찾아보는 것이겠지요.

꼼꼼하게 살피어 안전한 전세 계약하시길 바랍니다.